3月21日，彭博爆料稱，上海相關部門正在討論具體的樓市調控收緊舉措，包括二套房首付提高至七成、限制非戶籍人士購房資格、收緊高端住宅預售審批。坊間認為彭博具備較大的媒體權威性，其曝光的政策內容有較大的可信度。那么，各項傳言中的政策可信度到底如何？本文作者系上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進，摘自《瞭望智庫》微信公眾號，和訊網已獲授權。

　　 自2月份上海房價快速上漲以來，關于樓市調控政策收緊的猜忌和版本就逐漸增加。

　　總結目前各類政策收緊的版本，大體體現為四個內容：限購年限“二改五”、二套首付升至七成、收緊預售許可審批、規范市場交易秩序。

　　綜合分析，部分內容的可信度較大，而部分內容或為參會者個人觀點和建議，因此需要冷靜對待。購房者的購房決策也不要為此類傳言或版本所“綁架”。

    一、限購年限“二改五”：可信度0%

　　目前對于部分觀望的外地戶籍購房者來說，最擔心的就是限購政策突然收緊，比如說從過去滿兩年的社保條件調整到滿五年。這個政策若真的落實，那么殺傷力會很大。

　　限購政策是2010年國家為了嚴控房價持續上漲的風險而提出的。在2013年第四季度上海為了抑制房價的過快上漲，將社保繳納年限從一年提高到了兩年。雖然此前北京市場是需要繳納社保的，但北京是允許單身購房者在社保條件滿足的情況下購房。而上海還需要附加有婚姻證明或通俗地說需要有結婚證。

　　客觀地說，限購政策雖然有平抑市場波動的作用，但也有一定的誤傷效應。

　　此次傳言提出“二改五”的購房政策，實際上或為部分中介機構和營銷代理機構杜撰的或虛構的內容�；驗榱俗尣糠仲彿空呒涌旌灱s力度，進而放出了煙霧彈，這可以迷惑購房者。

　　從實際情況看，上海住建委對于限購政策一直是求穩，即無放松亦無收緊的傾向。從這個角度看，目前購房政策并不會有收緊的可能。而且若真的落實此類政策，那么可能會引起一系列反應。

　　比如說，如果盲目收緊，那么就相當于將一些有合理購房需求的外地人口的購房門檻抬高，這背后自然會引起各類怨言。如果部分購房者正好符合兩年社保的條件，這個時候若因為限購政策的升級而無法購房，那么就會打亂購房節奏，引起一肚子窩火。這個是目前政策調控需要警惕或防范的風險。

    二、二套首付升至七成：可信度50%

　　在此前央行各類信貸政策調整過程中，上海二套房的政策和中央保持一致。當首套房繳付清貸款后，那么二套房是可以按照30%的購房資格購房的。而沒有償付完首套房貸款的，那么二套房則需要按照40%的比例進行購房。

　　如今若要將二套房的首付比例進行調高，其實和此前中央激勵改善型購房需求釋放的政策有矛盾。所以在這方面確實不會盲目地放開。當然，如果考慮到上海市場的特殊性，那么也不排除部分購房者借改善購房的名義而炒房，這個時候確實需要進行整頓。換而言之，此類政策的表述有一部分是合理的。

　　當然，若要收緊二套購房的房貸政策，那么還應該有所區別，否則容易打擊各類改善型購房需求釋放的積極性。這個時候政策調整就需要有一定的藝術性和技巧。

　　比如說，可以根據不同的單價水平進行區別對待，如10萬元/平方米單價的樓盤可以采取提高首付比例的做法。這樣做，一方面能夠制約部分炒房客的需求，另一方面依然給予部分改善型購房需求充分的便利性。這樣的動靜會相對小，但對上海房價的波動會起到抑制作用。

　　另外，從目前上海房地產市場的結構分布看，市區樓盤炒房因素較大，而郊區樓盤相對來說需要有繼續去庫存的動力。所以也可以采取市區和郊區樓盤差別化信貸政策的方式。對于市區的項目，提高首付比例，而郊區項目則維持原有的比例。這樣也能夠在維護改善型購房需求的基礎上，進而打擊部分炒房因素。

　　三、收緊預售許可審批：可信度95%

　　提及收緊預售許可證審批政策，其實可以和此前2013年第四季度的做法相掛鉤。2013年第四季度上海為了控制房價過快上漲，實施過預售證發放收緊的政策，使得高端物業的項目入市變得比較困難。

　　從實際情況看，效果比較明顯，部分高端物業的入市頻率放緩，使得上海房屋的成交均價總體上也變得平穩，而非大起大落。當然，此類政策調整的負面問題很多，第一是打亂了房企的推盤節奏；第二是容易出現報復性的價格反彈現象；第三是使得購房者本身的可選房源減少。

　　而現在提及收緊預售許可審批，面臨的問題和2013年是比較相像的。因此從短期政策調整來看，通過預售證發放的管制來改善房源供應結構，進而影響全市的房屋價格，自然也會有相應的效應。但正如前面所提及的，各類負面效應依然不可回避。更為重要的是，部分房企依然有去庫存的需求，這可能會干擾目前的去庫存節奏。

　　另外，近期確實有類似的收緊的做法。但據部分房企實際項目銷售的情況看，為了規避此類政策，可能會通過收取各類電商費用等方式來變相收費。而此類費用并不計入相應的預售合同中。這可能會使得購房者的購房壓力絲毫沒有減弱，反而架空了此類政策。

　　四、規范市場交易秩序：可信度100%

　　在目前各次研討或調研會上，有一個聲音是一直沒有變過，即房地產市場后續的交易秩序必須得到規范。

　　這里的交易秩序規范，涉及到限購政策的資格審核、首付貸政策的嚴格監管、商業銀行信貸發放的監管等內容。只有這樣一個全方位的交易秩序監管，才能夠實現各類政策的效力得到保障，并且在這個過程中有序引導各類購房資金的進入。

　　比如說目前相關監管部門也會反思，在限購政策下為什么部分購房者依然能夠進入樓市，這其實背后就說明限購政策依然存在較大的漏洞。

　　另外，包括零首付、眾籌購房等模式，后續也需要進一步規范，總體上是為了促使購房者能夠在一個相對安全的環境中達成交易，并且有效防控金融風險。

　　對于此類交易秩序的規范，本質上是為了讓有效的住房資源和信貸資源流向合理的剛需和改善型購房需求中，并最大化地保障住房福利。

　　因此近期對于住房交易過程中的各類環節，可能會強調流程的規范和秩序的規范。

　　對于一些有風險點的創新行為，近期獲審批的可能性已經不大�；貧w傳統交易模式或成為近期上海住房交易中的一個重要特征，這也是為了使得監管層的各類監管行為更加有效。

　　從實際情況看，此類做法既是為了平抑上海目前房價的過快上漲，也是為了促進房地產市場長效的健康發展。